Рынок сельскохозяйственных земель Ивано-Франковщины существует. Но — искаженный

Пока 18-й год подряд в украинском обществе продолжается дискуссия о необходимости внедрения или не внедрения рынка земель, он давно существует, действует и даже развивается по собственным законам, искривленными запретами действующего законодательства.

О его объемы (по крайней мере с 2015-го по 2017-й год) свидетельствует «Мониторинг земельных отношений», представленный Всемирным банком.

По данным «Мониторинга», на украинском земельном рынке и Ивано-Франковской области в частности, в довольно значительных объемах совершаются сделки купли-продажи, аренды, ипотеки, наследования, мены-дарения. Только за два года на рынке с/х земель в Украине было проведено более 3,2 млн транзакций. Ограничения (в виде моратория) не предотвратили этот рынок, а лишь деформировали его.

Как именно?

Более 3 млн операций (почти 95%) – это сдача земли в аренду (76,1%) или передачи ее в наследство (18,3%).

Картина рынка Ивано-Франковской области аналогичная: 77% — сдача в аренду, 19% — передача земли в наследство, 2% — купля-продажа, 2% — мина, 0% — эмфитевзис, 0% — ипотека.

Наглядно видим, что львиная часть всех операций – аренда; вторая по количеству — наследование.

Причин тому несколько, основная — совсем не рыночная. Это — отсутствие у собственников альтернативы (кроме передать в наследство или умереть), если владелец пая не может или не желает обрабатывать пай сам. На сегодня аренда является доминирующей операцией на рынке с/х земель в Украине — как частных, так и государственных.

Заметим, что эти данные, с большой вероятностью, занижены, поскольку не учитывают «теневую» аренду.

Выгодно ли это владельцам паев? Вряд ли, ведь при таких условиях (когда у собственника нет других вариантов) размер арендной платы в принципе не может быть высоким. Для сравнения: средняя плата за аренду паев в Украине составляет около $50, в Европе – $250-300.

Земли не продаются?

Продаются, причем часть – легально. Около 2,5 млн га с/х земель (площадь полторы Ивано-Франковских области) не подпадают под действие моратория — это участки для ведения ЛКХ, подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. Еще часть продается, но с использованием теневых и коррупционных схем.

В том, что землю продают «по-серому» (с помощью мены, дарения, фиктивного долга, договоров «задним числом») в итоге легко убедиться, если зайти на сайт объявлений ОLХ.

Смешная и печальная ипотека

На сегодняшний день кредитование малых и средних фермеров под залог земельных участков (как это практикуется, например, в европейских странах) фактически невозможно, ведь подавляющее их большинство работает на земле на правах аренды.

Соответственно, арендованная земля не является для них активом, который можно использовать для привлечения банковского финансирования, то есть взять кредит на покупку топлива, удобрений или на строительство хранилищ для хранения выращенной продукции.

Поэтому и процент ипотеки среди всех транзакций выглядит смешным и печальным одновременно — 0,05% по Украине.

На Ивано-Франковщине количество и площадь с/х участков частной формы собственности, которые были переданы в ипотеку в 2016 – 1 пол. 2017 гг. также близка к нулю.

Что в результате?

В результате фиксируем существование рынка сельхозземель, который значительно перекошен в сторону аренды, с полузаконными «серыми» схемами продажи земель и почти отсутствующим ипотекой.

Тип такого рынка условно можно назвать «арендно-кладбищенским», поскольку владельцы паев, которые не обрабатывают землю, фактически могут либо сдать ее в аренду или передать в наследство. Наследники так же: или сдавать, или оставлять в наследство… Без вариантов.

Как и в целом по Украине, за последние годы рынок сельхозземель Ивано-Франковщины деформировался, подстраиваясь под запрет свободного оборота и продажи земель.

О определенное движение в сторону обсуждения формата рынке земли свидетельствует появление «рабочей версии» законопроекта «Об обороте земель» от аграрного комитета Верховной Рады. Кроме того, Верховная Рада обязала Кабинет Министров Украины разработать и подать до 1 марта 2019 года законопроект «Об обороте земель», который, согласно переходным положениям Земельного кодекса, является условием для запуска рынка земель. Позиция Президента страны — мораторий на землю не вписывается в европейскую систему Украины.

Изменится ли ситуация в ближайшее время, будет законсервирована политиками еще на годы, — скоро узнаем.

Подписывайтесь на канал Калитки в

Telegram
,
читайте нас в

Facebook

и

Twitter
,
чтобы первыми узнавать о ключевых событиях дня